Baux ruraux

Vous êtes propriétaire :
Lorsque vous êtes propriétaire d’une terre concernée par un bail rural, vous avez des devoirs, mais aussi des droits. Quels sont-ils ? Par exemple, vous avez le droit de résilier le bail en cas de non-paiement des loyers, non-mise en valeur des terres, non-respect des clauses du bail, ou bien encore en cas de changement de classification du foncier.

Par ailleurs, vous bénéficiez d’un droit de reprise, sous conditions de durée et de continuité de l’activité agricole. En cas de dégradation de votre bien, vous avez droit à une indemnisation.

Tous travaux d’amélioration ou de modification de votre bien ne peuvent s’effectuer qu’avec votre accord. Votre terre ou vos biens vous rapportent : vous bénéficiez de revenus sur une durée déterminée. Au fil des ans, vos biens prennent de la valeur, ce qui peut se répercuter par une hausse du loyer en cas de changement de locataire, ou par un prix de vente optimisé.

Enfin, vous bénéficiez d’avantages fiscaux intéressants, comme une exonération des frais de succession et des revenus fonciers pendant, au moins, 9 ans.

Vous êtes locataire :
Lorsque vous êtes locataire d’une terre concernée par un bail rural, vous avez la certitude que ce bail rural vous donne la garantie d’une durée d’exploitation de 9 ans minimum, renouvelable. Les loyers sont encadrés, ce qui favorise la rentabilisation de votre activité.

A la résiliation du bail, en cas de reprise ou de cessation d’activité, vos investissements réalisés sur le bien loué sont indemnisés. A contrario, lors du renouvellement, vous bénéficiez d’une clause de reprise et de la continuité du bail pour les membres de votre famille en cas de décès du chef d’exploitation.  Par ailleurs, en cas de vente du bien loué, vous êtes prioritaire pour le rachat.

En ce qui concerne les subventions, vous pouvez recevoir une aide à la location pendant 5 ans, à hauteur de 30 % du montant des loyers.

Grâce au dispositif de bail rural, vous bénéficiez d’avantages fiscaux intéressants comme l’exonération des revenus agricoles pendant 9 ans minimum.

Vous êtes propriétaire terrien et vous voulez valoriser votre patrimoine en louant une partie de celui-ci ? Vous êtes un agriculteur en manque de terre et vous cherchez des hectares à louer pour développer votre production ? Les « baux ruraux » peuvent être « La » solution.

Le bail rural est un contrat par lequel un propriétaire agricole met à disposition d’un locataire des terres et/ou des bâtiments agricoles pour une durée de 9 ans, afin d’y exercer une activité d’agriculture et/ou d’élevage, en contrepartie d’un loyer.

Le dispositif des baux ruraux s’adresse à tous ceux qui souhaitent louer leur terre à destination agricole de droit privé. Ces terres doivent appartenir à une personne physique ou morale ou à une collectivité publique.

Il ne peut pas encore s’appliquer aux terres coutumières (y compris les GDPL), aux activités forestières et sylvicoles, aux jardins d’agrément et d’intérêt familial, aux baux de chasse et de pêche. Un projet de loi relatif à l’application des baux ruraux sur terres coutumières est actuellement défendu par le Gouvernement de Nouvelle-Calédonie.

Les loyers sont encadrés par des minima et des maxima fixés par arrêté du gouvernement, selon la destination agricole, en fonction du niveau d’aménagement et des plantations existants, et en permettant la négociation entre bailleur et preneur. Cette marge de négociation, ou fourchette, suit un barème établi en fonction de deux critères : le type d’activités (maraîchage, élevage, etc.), et le niveau d’aménagement et des plantations existants (terrain nu ou non).

Le bail rural doit être rédigé conformément aux clauses et conditions fixées par le contrat-type approuvé par arrêté du gouvernement. Ce contrat définit les parcelles et bâtiments loués ainsi que leurs usages prévus, c’est à dire la ou les productions ou destinations envisagées.

Un état des lieux d’entrée est réalisé afin de déterminer les améliorations apportées ou les dégradations subies par le bien loué. Le bail rural doit être obligatoirement enregistré auprès de la Direction des Services Fiscaux. La durée minimum d’un bail rural est de 9 ans, le contrat étant automatiquement reconductible pour une nouvelle durée de 9 ans. Un préavis de 18 mois est nécessaire en cas de non-renouvellement.

En cas de renouvellement, il est possible d’établir de nouvelles clauses de reprise, pour un conjoint par exemple, ou pour un enfant.

Le gouvernement a prévu un certain nombre de mesures fiscales d’incitation à la conclusion de baux ruraux. Pour en bénéficier, il faut d’une façon générale : que le contrat de bail soit conforme aux dispositions du code agricole et pastoral de Nouvelle-Calédonie, que le propriétaire et le locataire soient à jour de leurs obligations déclaratives en matière d’impôts sur le revenu ou d’impôts sur les sociétés, et enfin, qu’un pourcentage de chiffre d’affaires minimum provenant de l’agriculture soit respecté.

Si vous êtes propriétaire, le bail rural vous offre une exonération totale des revenus locatifs les 9 premières années et une exonération à hauteur de 50 % les 9 années suivantes. Mais aussi une exonération de la contribution foncière, et une exonération des droits de donation et/ou de succession.

Si vous êtes locataire, et que vous avez moins de 45 ans, le bail rural vous offre une exonération totale des bénéfices agricoles issus du foncier en location pendant 18 ans. Si vous avez plus de 45 ans, une exonération totale des revenus issus du foncier en location pendant 9 ans est prévue, puis à hauteur de 50 % des revenus pendant les 9 années suivantes. Par ailleurs, l’enregistrement du contrat à frais réduits sera accordé.

La province Sud a prévu également un certain nombre de mesures financières complémentaires visant à favoriser la conclusion de baux ruraux entre bailleurs et preneurs.

Si vous êtes propriétaire, vous pouvez recevoir un complément de loyer s’élevant à 10 000 F par hectare la première année (plafonné à 1 million), si vous répondez à l’un des critères suivants : vous êtes sans activité agricole, ou vous avez cessé votre activité agricole, ou bien encore si vous êtes un éleveur mettant une partie de sa propriété à la disposition d’un cultivateur mettant en place un projet dans une filière considérée comme prioritaire (céréales, maraîchère…).

Si vous êtes locataire , vous pouvez bénéficier d’une aide à la location représentant 30 % du montant du loyer sur 5 ans, plafonnée à 1 million par an.

Pour en savoir plus, rendez-vous :

Le 4 avril 2018 À KOUMAC – 10 H en salle du conseil municipal de la mairie

Le 4 avril 2018 À POUEMBOUT – 16 H en salle du conseil municipal de la mairie

Le 11 avril 2018 À LA FOA – 10 H au cinéma

Le 11 avril 2018 À BOULOUPARIS – 16 H à l’ancienne cantine

Le 12 avril 2018 À BOURAIL – 11 H en salle de conseil municipal de la mairie

Le 13 avril 2018 À POINDIMIÉ – 10 H dans la salle des fêtes de la mairie.

Merci de confirmer votre présence au 27 55 66 ou par mail baux.ruraux@concept.nc

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